RETOUR À LA NORMALE
Après 3 années consécutives au-dessus de la barre des CHF 3 Mrd, le marché de l’immobilier d’investissement genevois marque le pas en 2023 avec un volume annuel investi qui s’établit à environ CHF 2.8 Mrd, en baisse de 20% par rapport à l’année 2022.
En 2023, la BNS a poursuivi sa politique monétaire de lutte contre l’inflation entamée mi-2022 et a procédé à de nouvelles augmentations du taux directeur de référence, le portant en fin d’année à 1.75%. Dans ce contexte économique, le marché de l’immobilier d’investissement genevois a logiquement été moins dynamique et a enregistré une baisse d’environ 30% du nombre de transactions sur l’année. On relève notamment que les 2ème et 3ème trimestres 2023 ont été particulièrement calmes puisqu’on cumule moins de CHF 800 Mio investis sur cette période, soit seulement 28% du volume total. Heureusement, le sprint de fin d’année a bien eu lieu, le 4ème trimestre ayant capté environ 40% du volume investi et environ 43% du nombre de transactions.
Autre fait majeur de l’année 2023, la part d’investissement dans l’immobilier commercial ne représente qu’environ 48% du volume total investi alors que cette part s’élevait à 59% en 2022. Cette tendance démontre une certaine méfiance de la part des investisseurs pour cette classe d’actifs, particulièrement pour les immeubles de bureaux, dont le marché locatif connait actuellement d’importantes défaillances dans les grandes capitales économiques mondiales. Les investisseurs ont donc privilégié les immeubles résidentiels, qui, dans un contexte de pénurie de logements favorisant l’augmentation des loyers, continuent de voir leurs revenus locatifs augmenter.
TOP 5 DES TRANSACTIONS
Les 5 transactions les plus importantes représentent à elles seules 37% du volume investi contre 24% en 2022. La plus élevée, d’un montant d’environ CHF 479 Mio, porte sur l’acquisition d’un portefeuille de 16 immeubles d’habitation par la fondation de prévoyance Avadis auprès de la caisse de pensions Givaudan. On dénombre également 2 transactions dans la Rue du Rhône, symbole du « prime » genevois, pour un total de 253 Mio (Calinton Immobilère SA et Marconi Investment SA).
LES INSTITUTIONNELS CONTINUENT D’INVESTIR MAIS PROCÈDENT ÉGALEMENT À DES ARBITRAGES
Les sociétés immobilières représentent le type d’acheteur le plus important en nombre de transactions, avec environ 54% (graphe de gauche). La baisse en 2020 du taux d’imposition dans le canton de Genève de 24.16% à 13.99% a redonné des couleurs à ce véhicule d’investissement prisé des investisseurs privés qui offre à la fois des avantages fiscaux et de la discrétion.
Au niveau du volume investi (graphe de droite), les institutionnels arrivent en tête avec presque 50% du volume total investi et une transaction moyenne qui s’établit à environ 30 Mio pour cette classe d’acheteur. Loin derrière, on retrouve les investisseurs privés dont le volume investi atteint tout juste 2% et dont la transaction moyenne est d’environ CHF 5.4 Mio.
Fait rare ces dernières années, les institutionnels ont également été les principaux vendeurs en 2023 avec environ 32% du volume total. En nombre, les privés restent largement devant avec 54% des ventes réalisées.
RENDEMENT BRUT MOYEN ET PRIX DU MÈTRE CARRÉ
Pour cette étude de marché, nous avons essayé d’estimer le rendement brut moyen des transactions réalisées. Pour ce faire, nous avons utilisé plusieurs applications basées sur l’IA, nous permettant de compiler différentes données utiles au calcul des surfaces locatives probables et à l’estimation des loyers de marché. Ainsi, nous avons pu déterminer les états locatifs potentiels des immeubles résidentiels et mixtes. Les résultats pour les immeubles commerciaux ne nous paraissant pas pertinents, nous les avons exclus de notre analyse. En combinant nos résultats avec les prix de vente communiqués par la FAO et en écartant les valeurs extrêmes, cela nous a permis de déterminer un rendement brut moyen de 4.31% sur le volume d’environ CHF 1.45 Mrd investi dans les immeubles résidentiels et mixtes.
NOTRE ANALYSE
Dans un marché en quête de repères durant l’année 2023, notre équipe a eu l’occasion de mener plusieurs processus de vente sur le marché genevois, nous permettant ainsi d’observer et d’analyser finement les comportements des investisseurs.
Tout d’abord, nous avons noté un retrait tout au long de l’année de la part de certains investisseurs, notamment les assurances, qui étaient jusqu’alors considérées comme les meilleurs acheteurs du marché. Cette situation a permis aux caisses de pensions et fondations de prévoyance d’occuper le devant de la scène.
Nous avons aussi remarqué une approche opportuniste de la part des fonds immobiliers. Dans un contexte compliqué pour l’immobilier indirect, les fonds immobiliers ont été très actifs en tant que vendeur mais les plus solides d’entre eux ont également continué à acheter des immeubles en profitant de la correction des prix.
Enfin, même si la durabilité est un critère pris en compte depuis maintenant une bonne décennie dans les stratégies d’investissement, nous avons constaté que c’est désormais le critère – presque principal – de prise de décision. Plus l’immeuble répond à des critères de durabilité élevés, plus les investisseurs sont prêts à payer un prix élevé.
La première baisse surprise du taux directeur par la BNS le 21 mars 2024 et les prévisions de prochaines baisses nous laissent penser que le marché sera plus dynamique en 2024. En revanche, nous sommes convaincus que le comportement « sélectif » des investisseurs pour des immeubles durables va se renforcer au cours des prochaines années.
NB: Seules les transactions d’un montant supérieur à CHF 2 millions parues sur la FAO sont incluses dans le volume de transaction annuel. De plus, les transactions portant sur des terrains ne sont pas incluses.
