Volume en baisse de 15% et nombre de transactions en hausse de 12%
Pour la 3ème année consécutive, le volume annuel investi dans le canton de Genève a franchi la barre des CHF 3 Mrd, confirmant ainsi l’attrait du marché genevois.
En 2022, c’est environ 3.4 Mrd qui ont été investis à Genève, dont 41% dans des actifs résidentiels et 59% dans des actifs commerciaux. Le marché a été particulièrement dynamique au cours du 1er semestre avec plus de CHF 1.9 Mrd investi et a ensuite ralenti au cours du 2ème semestre (CHF 1.4 Mrd). En particulier, au 4ème trimestre, habituellement le plus dynamique, l’accélération de fin d’année n’a pas eu lieu avec CHF 800 Mio échangés sur le marché, soit moins qu’au cours du 1er et du 2ème trimestre.
Bien qu’inférieure en termes de volume aux exceptionnelles années 2020 (-8%) et 2021 (-15%), l’année 2022 a été plus dynamique au niveau du nombre de transactions : 189 en 2022 contre 171 en 2021 et 166 en 2020.
Dans ce contexte, on constate que le volume moyen est tombé à environ CHF 18 Mio alors qu’en 2021 celui-ci s’établissait à CHF 24 Mio. Cette baisse du volume moyen est principalement due à 2 facteurs. D’une part, un nombre moins important de transactions majeures. En effet, les 5 plus importantes transactions réalisées en 2022 représentent un volume de CHF 792 Mio alors qu’en 2021 ce chiffre s’élevait à CHF 1.5 Mrd. D’autre part, le prix des immeubles de rendement a décliné au cours du 2ème semestre. A partir de juin 2022, l’augmentation progressive des taux d’intérêt a impacté à la hausse les attentes de rendement de la part des investisseurs immobiliers, entraînant logiquement une baisse des prix des immeubles de rendement.
Top 5 des transactions
Les 5 plus importantes transactions représentent environ 24% du volume total. La plus importante, à savoir CHF 203 Mio, a été réalisée par la Fondation de Placements Immobiliers Turidomus et porte sur un immeuble de bureaux situé Rue du Rhône à Genève. Après l’acquisition en 2021 d’un immeuble sis Rue du Marché pour CHF 220 Mio, Turidomus consolide sa stratégie d’investissement dans le « prime » genevois. A noter dans ce top 5 que Crédit Suisse et SPS ont été à la fois acheteur et vendeur.
Le règne des investisseurs institutionnels
Pour l’investisseur privé, le rêve d’acquérir un immeuble de rendement à Genève continue de s’éloigner, tant désormais l’emprise des investisseurs institutionnels est importante sur ce marché. À l’instar des années précédentes, les investissements réalisés par des personnes morales représentent la quasi-totalité du marché avec environ 94% du nombre de transactions et plus de 98% du volume investi.
Néanmoins, la politique monétaire menée en 2022 par la BNS pour lutter contre l’inflation galopante a été marquée par une triple augmentation du taux directeur, ce qui a mis fin au long cycle doré de l’immobilier de rendement.
Dans ce contexte, certains investisseurs institutionnels ont revu leur stratégie d’investissement et ont adopté une attitude plus défensive. C’est particulièrement le cas pour certains fonds immobiliers, qui sont plus sensibles aux conditions de financement et dont les levées de capitaux sont devenues plus compliquées.
Notre analyse
Au cours de l’année 2022, notre équipe a conseillé et accompagné différents clients dans la vente de leurs actifs immobiliers sous la forme de mandat « sell-side », permettant de prendre la température immédiate du marché.
Premièrement, nous avons pu constater que les investisseurs se montrent plus sélectifs sur la qualité des immeubles, notamment lorsque des travaux de rénovation sont nécessaires.
Deuxièmement, nous constatons une approche plus prudente des investisseurs, qui se caractérise par un nombre d’offres fermes moins important. Désormais, la transaction standard genevoise[1] s’établit sur des rendements bruts compris entre 3.4% et 3.6%, alors que l’année dernière, des taux autour de 2.5%, voire en dessous, étaient appliqués par les meilleurs acheteurs du marché.
Même si l’immobilier n’est désormais plus la seule alternative en termes de placement, la pierre genevoise demeure à long terme une valeur sûre que chaque investisseur avisé doit détenir dans son portefeuille d’actifs financiers et nous sommes confiants quant à la résilience du marché genevois. En effet, l’épisode de volatilité s’est stabilisé et le marché semble déjà retrouver sa sérénité.
[1] Immeuble résidentiel avec une réserve locative intéressante, en bon état d’entretien et avec une bonne micro-situation.
