Deux entrepôts affichant le même nombre de mètres carrés peuvent avoir des valeurs radicalement différentes. En immobilier logistique, la superficie ne fait pas tout.
Avant d’analyser un bâtiment, il faut d’abord comprendre son utilité. S’agit-il d’un simple espace de stockage où les marchandises attendent d’être utilisées ? Ou d’une plateforme logistique intermédiaire (cross-docking) où le fret arrive en gros volume, est trié, reconditionné, puis réexpédié ? Ce genre de différence a beaucoup d’influence, car elle dicte les caractéristiques techniques indispensables que le bâtiment doit offrir et, par conséquent, sa capacité à se relouer dans le temps.
Voici les points clés à examiner en priorité lors de l’analyse d’un entrepôt :
1. La hauteur libre sous plafond
La surface est bien sûr un critère important, mais le volume l’est tout autant. C’est lui qui détermine la quantité de rayonnage exploitable. Là où 6 mètres suffisaient il y a quelques années, beaucoup d’opérateurs en demandent désormais 10 à 11 mètres. La hauteur est pratiquement impossible à corriger après construction, ou alors moyennant un coût très important.
2. L’espacement des colonnes
L’espacement des colonnes mérite la même attention. La trame entre les piliers conditionne à la fois le rayonnage et la circulation des chariots. Une trame trop étroite peut écarter certains preneurs, exactement comme un bâtiment trop bas devient progressivement inadapté au standard du marché.
Cet espacement dépend directement de la structure. La nature de la construction et la portance de l’ossature fixent la distance que l’on peut atteindre entre les piliers : une trame large, plus confortable pour le locataire, exige une structure plus résistante et donc plus coûteuse à bâtir.
3. La résistance de la dalle au sol
La nature de la structure et la portance de l’ossature vont de pair avec la qualité du sol. Plus la dalle est résistante, mieux elle tolère le poinçonnement (la pression verticale) exercé par les pieds des rayonnages lourds. Un sol de faible qualité limite drastiquement le type de marchandises stockables.
4. Les équipements techniques et le ratio de bureaux
Les équipements techniques peuvent aussi faire la différence : protection incendie, planéité du sol pour la robotique, éclairage, sans oublier la part de bureaux, généralement comprise entre 5 et 20 % de la surface. Ce dernier ratio est important à ne pas dépasser, car trop de bureaux est souvent inutile en zone industrielle, là où la demande de surface administrative est souvent faible.
En résumé La logique d’un entrepôt performant est simple : les marchandises entrent, sont triées, stockées ou reconditionnées, puis ressortent. La valeur intrinsèque du bâtiment et son attrait auprès des utilisateurs provient de sa capacité à fluidifier chacune de ces étapes.
Maxime Veysset, Partner
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