Dans l’investissement industriel, chaque décision d’acquisition repose sur une analyse rigoureuse. Au sein de L3M Asset Management, nous commençons toujours par notre filtre préliminaire de « Go et No-Go » pour identifier rapidement les actifs qui correspondent à notre stratégie et ceux qui présentent des risques structurels trop importants.
Nos Go
Ce que nous aimons.
1. L’emplacement
Proche des grands axes routiers, le bien doit faciliter à la fois la logistique de nos locataires et l’accès quotidien de leurs employés. Un emplacement bien desservi garantit une attractivité locative durable.
2. Une typologie polyvalente
Nous privilégions les immeubles artisanaux ou industriels légers, faciles à relouer à des profils variés. La polyvalence est notre meilleure protection contre la vacance locative.
3. Une construction simple
RDC ou R+1 maximum : structure simple, coûts maîtrisés et gestion facilitée. Une architecture simple réduit les charges d’entretien et simplifie les travaux d’adaptation entre deux locataires.
4. Une région dynamique
Un tissu économique actif soutient la demande locative. Nous ciblons des zones où l’activité industrielle et artisanale est portée par un bassin d’emploi solide et diversifié.
Nos No-Go
Ce qui nous freine.
1. Trop de bureaux
Une proportion excessive de surfaces bureaux réduit la polyvalence du bâtiment et complique sa relocation, surtout en zone industrielle. Plus les aménagements sont spécifiques, plus le risque de vacance est élevé entre deux occupants.
2. Une construction spécialisée
Un bâtiment mono-usage trop niche – comme un laboratoire à 100% – crée une dépendance forte à un profil de locataire unique et s’avère difficile à reconvertir en cas de départ.
3. Trop d’étages
Un nombre d’étages excessif ne répond généralement pas aux besoins d’une activité industrielle, en particulier celles que nous ciblons. Cela génère aussi une complexité opérationnelle et des coûts accrus : ascenseurs, accès marchandises, gestion des parties communes multipliées.
4. Un emplacement excentré
Un site trop isolé du tissu économique et des axes routiers réduit l’attractivité pour les locataires potentiels et diminue la liquidité de l’actif à terme.
En conclusion
Ces critères représentent nos points cardinaux lorsque nous appréhendons une opportunité. Un actif industriel résilient doit pouvoir changer de locataire sans travaux lourds et ne pas dépendre d’un seul type d’usage pour conserver sa valeur.
Maxime Veysset, Partner
Si votre actif correspond à nos critères ou si vous souhaitez simplement en discuter, nous serions ravis d’échanger avec vous. Notre équipe analyse chaque opportunité avec attention et réactivité.